オーナーチェンジ物件は買いか？　メリット・デメリット、トラブル対策を伝授

不動産投資を始めた当初にありがちな失敗に、「オーナーチェンジ物件だから安心」という思い込みがあります。ここでは、この思い込みから抜け出すために、オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットを紹介。さらに、トラブル対策を伝授します。

オーナーチェンジ物件とは　物件購入と同時に賃料を得られる

オーナーチェンジ物件とは入居者付きで売買される賃貸物件のことです。通常は賃貸借契約の条件のまま、旧オーナーから新オーナーへ売却されます。区分マンションの他、アパートや一棟マンションでも、入居者が1人でもいれば「オーナーチェンジ物件」と呼ばれるのが一般的です。

・メリット1：賃料をすぐに得られる安心感
入居者がいない中古物件は、入居者募集をしてみないと「いつ賃料が得られるか」「いくらの家賃なら入居者が付くか」がわからず、収支計画が立てにくいという不安があります。これに対してオーナーチェンジ物件は、引き渡し後すぐに賃料が入ってくる安心感があります。

・メリット2：経営計画を立てやすい
オーナーチェンジ物件は賃料と経費がほぼ決まっているため、購入前に収支を見積もりやすいです。この情報をもとに、リアルな経営シミュレーションができるため、「本当に購入すべき物件か」を判断しやすいです。

・メリット3：リフォーム費用が必要ない
空室の中古物件を購入した場合、傷みが激しくそのままの状態では入居者の集客が難しいため、購入直後にリフォームが必要になるケースもあります。一方オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいるため、すぐにリフォーム費用が発生するリスクは低いです。

・デメリット1：室内の様子を確認できない
オーナーチェンジ物件は入居者が生活しているため、室内の様子を確認しないまま購入するのが一般的です。入居者が退去した時にはじめて室内の様子を確認できるので、部屋の傷みが著しい場合は、予想以上にリフォーム費用がかかることもあります。

・デメリット2：オーナーといえども自由にできない
オーナーチェンジ物件は、「全面リフォームをして部屋の付加価値を高めたい」と思っても、入居者が退去しなければ部屋を自由にできません。また普通借家契約であれば、契約更新の拒絶も現実的には難しく、正当な事由がない限りできません。

・デメリット3：賃料変更が容易にできない
周辺の競合物件よりも賃料が割安に設定されている場合でも、賃料を容易に変更することができないこともオーナーチェンジ物件のデメリットと言えます。